내마반 2주차에서는 입지의 기준과 평가방법에 대해 자세히 배울 수 있었는데요.
방랑미쉘님은 작년에 월부TV 영상으로 보고 강의는 처음인데, 저와 같은 초보 부린이를 위해
막연하게만 생각하던 입지 평가 방법에 대해 아주 자세하게 설명해주셔서 너무 유익한 강의였습니다.
과제를 통해 입지분석 연습을 해봤지만 처음해보는 과정이라 시간도 오래 걸리고 쉽지는 않았습니다.
알려주신 입지 기준에 대해 잘 숙지하고, 입지 평가 방법을 잘 숙지하기 위해 복습하고 연습 해야 할 것 같습니다.
1. 본것
-"내가 살고 싶은 곳 + 다른 사람들이 보편적으로 살고 싶어하는 곳"의 접점에서 내집마련을 해야 함.
(내집마련에도 입지 공부가 필요한 이유임)
- 입지 가치=좋은 부동산을 사기 위한 기준, 부동산 가치 평가하는 객관적 기준(직쟝, 교통, 학군, 환경, 호재)
1) 직장
- 직장 위상의 변화 = 배후 수요 지역 위상의 변화
- 500인이상 사업장 = 비교적 높은 매출과 연봉 수준 (일자리의 질), 종사자 수(일자리의 양)
-수도권 주요 일자리= 서울 도심, 여의도, 강남권, 판교, 강서 마곡, 마포 상암, 구로 디지털
-지방 주요 일자리=시청, 법원, 공공기관이 있는 지역 + IT, 금융 + 대기업 지사, 연구단지
2) 교통
- 내 직장에서 가장 가까운 곳 + 양질의 일자리로 출퇴근 하기 좋은 곳
- 지역 내 교통망, 7개 주요 업무지구로의 접근성(1시간 이내) 확인 필요
- 수도권 지하철 승하차 인원 많은 곳 = 주요 일자리 업무 지구, 이용 수요가 많은 노선 = 부동산 가치 높음
- 지방의 경우 대중교통보다는 자차를 이용한 일자리 접근성이 중요(부산광역시 제외)
- 지방은 교통보다는 학군과 환경이 중요
3) 학군
-우리집에서 가까운 초등학교&중학교 + 배정 받는 학교의 학업 분위기&선호도 (중학교 학업성취도, 학원가 접근성 고려)
-지방의 우수 학군이 지역 시세 리딩
4) 환경
- 우리집 근처 대형마트 +집 근처 백화점, 쇼핑몰, 스타벅스
- 지방의 경우 택지지구, 신축아파트 등의 거주 환경 고려
- 고소득 일자리 -> 백화점, 대형쇼핑몰 위치 -> 주변 상권 발달
5) 호재; 미래에 생겨날 가치
- 직장, 교통, 학군, 환경 위주로 입지를 판단해야 함. 호재는 있으면 좋은것. 없더라도 큰 영향을 주지 않는 요인이 되야함.
- 호재의 진행상황/파급효과를 봐야 함
* 추가적으로 입지 평가기준에 있어서 수도권과 지방의 차이점뿐만 아니라 내집마련시 고민하게 되는 대단지/나홀로, 신축/구축, 역세권/비역세권, 초품아 여부, 아파트 브랜드 여부에 대해 예를 들어 자세히 설명해주셔서 조금 더 구체적으로 내집마련을 위한 기준을 정립할 수 있게 되었습니다.
2. 깨달은점
-내집마련 시 직장, 교통, 학군, 환경, 호재 등이 중요한건 알고 있었지만 이 기준들을 어떻게 활용해야 할 지 몰랐는데, 각 항목별로 고려해야 할 사항들에 따라 관심 있는 아파트별로 등급을 매기면 서로 비교분석이 가능하다.
- 내집마련을 내가 원하는 곳이라는 주관적인 기준뿐만 아니라 일반적으로 사람들이 선호하는 곳인 객관적인 기준도 함께 고려해야 한다는 점을 알게 되었다(주관적인 기준과 객관적인 기준이 만나는 공통된 지점에서 내집마련을 고려할 것)
-지방은 수도권과 달리 교통보다 학군과 환경을 더 중요하게 봐야 함. 구축보다는 신축을 선호.
- 호재는 현재 가치가 아니라 미래에 생겨날 것으로 기대되는 가치익때문에 불확실한 호재보다는 나머지 요소들에 더 집중해서
입지를 분석할 것
3. 적용할점
- 관심있는 지역, 아파트 단지를 대상으로 입지분석 연습을 많이 해보기
- 아직 서울을 포함해 수도권 내 모르는 지역이 대다수이기때문에 지역 입지분석을 통해 내집마련 하고 싶은 단지 리스트를 만들고 지역들 간 비교분석을 하며 팔로우업 할 것