1. 본 것
이번 3주차 강의는 현장에 나가기 전 필요한 준비사항(전화임장), 부동산 방문, 매물 확인 시 확인사항, 거래 시 주의사항 등에 대해 배울 수 있었다. 어렸을 때 이후로 부동산 방문 경험이 없어서 현장에 대한 막연한 두려움이 있었는데 너나위님께서 다년간의 현장 경험을 바탕으로 많은 꿀팁을 전달해주셔서 너무 감사했다.
1. 내집마련 실전
-매물 확인하는 법
-현장 확인하는 법
-거래하는 법
2. 내집마련 관련 세금
-취득시
-보유시
-양도시
3. 내집마련 과정 리뷰
-내집마련의 순서와 기준
위와 같은 목차로 3주차 강의가 진행되었다.
1) 전화 임장, 부동산 방문을 통한 매물 확인하는 법
- (단지 내 모든 부동산에 전화해서) 시세, 입지, 로열동 등 궁금한것 문의하며 전화임장 -> 전화임장 한 부동산 중에서 친절하고(부동산이 무섭고 어색한 초보에게 가장 중요한 부분) 능통한 사장님이 있는 곳으로 부동산 방문 예약 -> 부동산 방문하여 매물 확인 -> 확인한 매물을 정리 -> 베스트 하나만 관심단지에 저장(for 수시로 시세 체크)
- 부동산 전화시 체크 포인트, 예약시 체크 포인트를 참고할 것 (사장님이 친절하게 응대하는가, 주변 매물 상황과 시세, 현장 분위기를 잘 파악하고 하나를 물어도 둘을 답해주는지 보는게 중요!)
- 부동산 방문 시 30분 미리 도착해서 사장님께 지역 안내를 자연스럽게 요청하고 여쭤볼 것. 당일 확인 예정인 매물 리스트와 돌아 볼 순서를 미리 체크. (부동산 방문 체크리스트 및 대표 질문 리스트 숙지하기!)
부동산 사장님께 예의를 갖추되 지나치게 저자세일 필요는 없다! 있는 척, 아는 척, 무심한 척 하지 말 것!
- 부동산 사장님과 매물 확인 시 포커페이스를 유지하고, 중개인을 통해서 수압, 결로, 누수, 층간소음 등 확인 할 것. 또, 거주자와의 대화를 통해 이사시기 등을 확인 후 가격 협상에 활용할 것. -> 매물 확인 후 부동산 재방문하여 매물 정리 -> 정리한 이후 가장 좋은 매물 베스트 하나만 남기기(가장 좋은 매물의 등기부등본 확인하여 권리상 하자여부, 집주인의 매수 금액&대출액 등 속사정 확인)
- 부동산 사장님이 방문시, 매물 확인시 하는 거짓말의 예시를 통해 부린이가 호구되는 꿀팁 알려주심.
매물 확인 후 남겨야 할 4가지!
1. 관심단지와 매물
2. 그 매물의 물리적 하자 여부
3. 그 매물의 권리상 하자 여부
4. 매도자가 집을 팔고자 하는 이유
2) 현장 발품을 통해 교통, 환경, 학군, 아파트 단지 등의 입지요소 확인
- 교통: 수도권의 경우 지하철, 버스 등 대중교통이 잘 되어 있는지가 중요. 특히 직장까지의 접근성, 역까지의 거리, 출퇴근 환경 등 확인 필수. 관심 매물 지역에서 평일 아침 직접 회사로 출근학 저녁에 퇴근하면서 실제로 경험해 볼 것.
- 환경: 평일 낮과 밤, 주말 낮과 밤 단지 주변 둘러보기.
- 학군: 손품으로 조사 한 내용이지만 실제로 걸으며 주변 어린이집, 학교 위치 및 학원가, 학생들 분위기 파악
- 아파트 단지: 여러 시간대(평일 낮과 밤, 주말 낮과 밤)에 단지 내부와 그 주변을 꼼꼼히 체크하고 우리 가족이 살기 편안할지 경험하기
3) 계약하기
- 거래 전 확인사항: 현재 사는 집 이사날짜, 매수할 집의 이사 날짜, 대출 가능여부과 금액, 세금/복비/수리/이사비용 확인 등
- 가계약 시 계약 일정, 지급방식(계좌) 등 구체적인 사항이 정해질 경우, 가계약이 진짜 계약이 됨으로 유의해야 한다.
- 중도금은 배액상환 불가
- 등기 시 법무비용 사기가 많으므로 부동산 사장님한테 수수료 20만원으로 법무사 알아봐달라고 할 것(20~25만원이 네고 가능한 금액 수준. 그 이상은 호구!)
* 내집마련 관련 세금
- 취득시: 취등록세
- 보유시: 재산세, 종부세
- 양도시: 양도소득세
- 양도소득세 절세 팁: 필요경비 영수증 등 증빙서류 잘 챙길 것, 공동명의로 과세표준을 줄일 것, 합산과세를 이용해 과세표준을 줄일것
2. 깨달은점
- 투자 고수 너나위님도 처음에는 부동산에 들어가기 힘들었고, 부동산 사장님들 대하기가 쉽지 않았지만 다년간의 수많은 방문 경험을 통해 부동산 사장님에게 능숙하게 대응하고 네고할 수 있는 경지에 이르렀다. 나도 부동산을 수없이 방문하고 부딪히며 경험이 쌓이면 언젠가 부동산이 편해지는 날이 올 것 같다.
- 내집마련 및 투자 시 모든 부동산을 다 돌아보고, 모든 매물을 다 살펴본 후 베스트를 골라야 한다
- 초보 때는 부동산 들어가기가 어려우니 친절한 부동산 사장님이 있는 곳으로 방문해서 부동산에 익숙해 지는 것이 중요하지만 어느정도 익숙해지면 전화임장 시 매물을 다 파악하고 있는 실력있는 부동산에 방문하는게 좋다.
- 매물 확인 시 중개업자를 통해 매물의 하자를 꼭 체크하고, 중개인 및 거주자를 통해 가격 협상의 힌트를 얻는다
- 손품으로 입지 분석을 했지만 실제로 여러 시간대에 단지 주변을 발품 팔아 교통, 환경, 학군 등을 확인하는 작업이 필요하다
- 실제 계약 시 계약 과정 및 룰에 대해 잘 몰라서 손해를 보는 일이 없도록 사전에 꼼꼼히 체크하고 신중해야 한다
- 부동산 투자를 염두하고 있다면 세금에 대한 이해는 필수! 수시로 바뀌는 세금 관련 정책을 잘 팔로우 하고, 실제 거래 시 합법적인 방법으로 절세할 수 있는 꿀팁 잘 챙겨야 한다.
3. 적용할점
- 꾸준히 관심지역, 관심단지의 부동산을 전화임장 하고, 부동산을 방문해서 부동산과 친해지기
- 매물 확인 후 남은 베스트 단지는 관심단지로 설정 후 계속 시세 트레킹 하기
- 내집마련 과정을 복습하며 이해가 100% 잘 되지 않았던 부분 제대로 숙지하기
- 앞으로 투자 공부를 하고 앞마당을 늘려나가면서 향후 매수하고 싶은 실거주 하고 싶은 단지를 찾아보기