실준반의 마지막 5주차 강의는 제가 너무 좋아하는 월부 TV의 코크드림님이 장식해주셨습니다. 역시나 기대했던것만큼 솔직하고 시원시원한 강의를 해주셨는데, 강의에서 뵈니까 투자자로서 더 카리스마 넘치고 멋진 모습이셨습니다. 이번 강의에서는 수도권과 지방 투자 사례를 아주 자세하게 다뤄주심으로써 수도권과 지방 투자 시 다르게 적용해야 할 기준과 주의해야 할 점에 대해 설명해주셨고, 다주택자 규제와 역전세에 어떻게 대응하셨는지, 구체적인 전세세팅의 과정은 어떻게 되는지, 지방워킹맘 투자자로서 투자를 지속할 수 있었던 노하우 등을 다뤄주셨습니다. 모든 내용이 다 유익하고 보물 같았지만 그중에서 특별히 기억에 남는 부분을 정리해보겠습니다.
지방투자 사례를 통한 임장지 선택법과 지방 입지분석의 기준을 복습
- 지난주 오블님 강의를 통해서 임장지 선택하는 방법을 배웠는데, 코크드림님이 청주를 어떤 기준에 따라 선택하셨는지 그 과정을 살펴보면서 다시 한번 복습하는 시간을 가질 수 있었습니다.
-> (특히 지방의 임장지를 선택할 때) 전세가율 80%, 비슷한 도시 규모의 평당가를 통해서 본 저평가 여부, 인구수 50만명 이상의 수요가 풍부한 지방 도시, 공급 물량 등을 고려할 것!
- 또, 지방을 앞마당 지역으로 선정 후 구체적으로 어떤 행동 과정을 거쳐서 실전투자에까지 이를 수 있는지 청주 투자 사례를 통해 그 과정을 단계별로 자세히 알려주셔서 실준반 수업을 처음부터 복습할 수 있었습니다.
(사전준비-분위기임장-입지분석-시세분석-단지임장-대상선정-매물임장-비교평가-실전투자)
이번에 실준반 수업을 들으면서 처음으로 앞마당을 만들고 임장보고서를 써보았는데
분임 전 준비와 분임, 입지분석, 단임 등까지는 해보았지만 시세분석 과정과 단임 이후 단임정리 과정이 아직 너무 미흡한 것 같았고, 아직 매임 이후의 단계로 나아가지 못했기때문에 강의를 들으면서 스스로 실준반 수업을 들었던 한달을 복기해보며 반성도 하게 되었네요.
- 또, 임장 후 카페 같은 장소에 가서 내용을 정리하고 들어가야지 안 그러면 자꾸 미루게 되고 못하게 된다는 뼈 때리는 말씀을 하셔서 많이 찔렸습니다.. 실준반을 들으면서 조원들과 매 주말 열심히 분위기 임장, 단지 임장을 다녀왔지만 임장 당일에는 하루종일 임장해서 너무 피곤하다는 이유로 곧바로 집에 와서 휴식을 취하고, 평일에는 반복되는 강의&과제 루틴에 쫓겨 결국에서 분임도 단임도 아직 제대로 정리하지 못해 매일 스트레스를 받고 있었는데 코크드림님께서 추천해주신대로 임장 후 현장에서 바로 정리를 하고 귀가하거나 그게 어렵다면 집에 와서 당일에 정리하는 습관을 만들어야겠습니다.
- 그동안 강의에서는 주로 수도권 입지분석에 대해서 설명해주셨는데, 수도권과 비교하여 어떤 차이가 있는지 지방 입지분석의 각 기준을 명확하게 표로 정리해 제시해주시고 조금 더 자세하게 설명해주셔서 한번 더 정리가 되는 느낌이었습니다.
-> 지방의 경우: '환경과 학군 > 교통과 직장', 공급이 늘어나면 전세가뿐만 아니라 매매가까지 하락할 수 있는 리스크, '상품(연년식)>입지'의 투자 우선순위
BM
- 지금 앞마당 만들고 있는 부천지역 단지 정리 후 꼭 매물임장까지 가기
- 앞으로 임장(분임, 단임, 매임) 후 최대한 당일에 정리하기
다주택자 규제와 역전세 등의 리스크에 대응하는법 배움
- 위의 청주지역을 투자하는 과정에서 청주에 호재가 뜨고 투자자들이 모여들게 되면서 갑작스럽게 조정지역으로 지정이 되고, 다주택자를 대상으로 한 규제가 연달아 쏟아지면서 투자금이 갑자기 많아지는 등의 리스크가 생기게 되었을 때 어떻게 대응하셨는지 자세히 설명해주셔서 실제 투자 시 적용할 수 있는 인사이트를 많이 얻게 되었습니다. 청주 사례의 경우 계약 후 잔금일까지 기간이 거의 반년정도 남았는데 갑작스런 정부의 규제로 취득세, 양도세, 보유세 중과를 맞게 된 상황에서 특히나 당장 취득세 부담이 커진 상황에서 투자를 포기하는게 아니라 그 상황에서 어떻게 문제를 해결할지 이리저리 방안을 생각해보는 태도가 인상 깊었습니다. 결국 쉽지 않은 상황이었지만 매도자와 잔금 일정을 앞당기고 전세 계약으로 돌림으로써 취득세 중과로 인한 투자금의 인상폭을 확 줄일 수 있었는데, 만약 내가 코크드림님의 입장이었다면 저렇게 현명하게 발빠르게 대처할 수 있었을까 하는 생각을 해보게됩니다. 투자를 하면서 다주택자가 투자하기에 불리한 상황이 언제든 찾아올 수 있지만 규제를 탓하지는 것이 아니라 규제로 인한 리스크를 계산해보고 그 리스크를 최소화 시킬 수 있는 방법을 찾아서 대응할 수 있는 태도와 멘탈의 중요함을 느꼈습니다.
- 수도권 안양 투자 후 2년이 지나 전세 재계약을 해야할 때 수도권 전체적으로 공급 물량 확대로 인해 역전세 리스크가 커지고 있는 상황에서 역전세가 없을 때보다 더 빠르게 움직여서 기존의 세입자와 전세 연장 여부를 확인하고, 이 과정에서 세입자의 상황을 잘 파악하고 고려해서 전세가를 잘 조율하면 전세가는 살짝 낮춰 받아야 할 수도 있지만 역전세 상황으로 인해 전세를 맞추지 못하거나 더 큰 비용의 전세금을 돌려줘야 하는 등의 리스크를 피할 수 있는 구체적인 역전세 대응 방법에 대해 배울 수 있었습니다. 또, 많은 강사님들이 강조하신것처럼 투자를 진행할 때 역전세의 리스크를 항상 염두하여 한 지역에 몰아서 투자하지 않고, 감당 가능한 범위 내에서 투자를 진행하는 것이 중요함을 다시 한번 깨닫게 되었습니다
BM
- 규제나 시장 상황을 탓하지 말고 내가 처한 상황에서 내가 투자를 할 수 있는 최선의 방법을 모색하기
- 역전세 리스크를 항상 염두에 두고, 투자를 하기 전에 역전세 리스크를 최소화하고 감당 가능한 수준에서 투자하기
수도권 못난이 지역, 단지 투자 사례를 통해 본 투자 불변 원칙(안양시 만안구)
수도권 안양시 만안구 사례를 통해 많은 투자자들이 투자하고 싶어하는 선호 지역이 아닌 수도권 못난이 지역의 역에서는 조금 거리가 있는 못난이 단지임에도 불구하고 가치 대비 충분히 저평가 되어 있고, 투자금과 전세가율이 투자 기준에 들어오는 등의 잃지 않는 투자 기준에 들어온다면 이 또한 괜찮은 수익률을 보일 수 있다는 것을 보게 되었습니다.
지금은 물건을 보는 안목이 없어서 수도권만 투자하고 싶고, 수도권 내에서는 좋은 지역, 도시 안에서도 1순위 생활권, 구축이 아닌 신축에 투자하고 싶은 마음이지만 수도권에서 최상위 도시, 1순위 생활권, 랜드마크 아파트나 신축이 아니더라도 투자할만한 가치가 있는 물건을 고를 수 있는 안목을 키워나가야 할 것 같습니다.
이 사례의 경우, 코크드림님이 부천, 고양시를 이후 세번째 앞마당인 안양시에서 투자한 사례인만큼 앞마당이 많지 않을 때 투자를 해서 수익을 낸 케이스인데 앞마당이 많으면 당연히 더 좋은 물건에 투자할 수 있지만, 앞마당이 적고 투자금이 적더라도 투자기준에 부합하다면 잃지 않는 투자를 하고 수익까지 낼 수 있음을 보여준 사례라 안전한 투자를 위해 앞마당이 10개정도 될때까지 투자를 기다리는게 아니라 앞마당을 하나씩 만들어나가면서 지금 당장 투자 기준에 들어오는 단지는 없는지 조금 더 적극적으로 찾아봐야겠다는 생각을 했습니다.
* 추가적으로 수도권 사례 설명 중 전세 세팅 과정, 특히 인테리어 하기에 좋은 전세 세팅 순서와 플랜에 대한 꿀팁과 경험을 나눠주셔서 전세 계약은커녕 아직 부동산 매매 거래 경험이 없는 제가 전세 레버리지 투자의 전 과정을 가늠해볼 수 있었고, 인테리어 관련해서 어떻게 일정을 조율하는게 좋은지 알 수 있었습니다.
BM
- 매달 하나씩 앞마당 만들면서 투자 기준에 들어오는 단지들 골라내기
- 1순위 생활권이 아니더라도 2, 3순위 생활권에서도 투자 할 수 있는 물건이 있는지 고르는 연습하기
싱글투자자라서 코크트림님께서 워킹맘 투자자로서 투자를 병행하며 가정에서 겪은 어려움들을 100% 다 공감하고 이해할 순 없었지만 수년간 전라도 광주에서 서울과 수도권을 매주 왔다갔다 하면서 강의 듣고, 임장 하고, 투자 하신 그 열정만큼을 확실히 느낄 수 있었던 것 같습니다. 남들과는 다른 그러한 열정과 노력이 있었기에 코크드림님이 지금과 같은 실력을 갖추고 성과를 낼 수 있었다고 생각하고, 저도 남들과는 다른 노력을 기울일 수 있도록 투자에 더 집중하는 루틴을 만들어나가야겠다고 다짐해봅니다.
5주동안의 실준반 수업을 정신없이 들으면서 스스로 후회없이 최선을 다했나 자문했을 때 자신있게 최선을 다했다고 얘기하기에는 부족한 노력과 시간을 보낸 것 같아 아쉬운 마음이지만 종강 후에 강의를 복습하면서 실전 투자 방법에 대한 선배님들의 꿀팁을 되새기고, 특히 실준반의 원씽인 임장보고서의 부족한 부분을 보충하는 시간을 가져야 할 것 같습니다. 스스로 부족한 부분들로 인해 스트레스도 많이 받았지만, 임장과 임보에 대해서 조금이나마 배울 수 있었던데 의미가 있었던 것 같습니다.
BM
- 임장보고서 작성 방법에 대한 카페 글을 참고해서 첫 임장보고서의 부족한 부분을 꼭 보충하기